房地合一稅自實施以來，一直是買賣不動產的關鍵議題。特別是2021年起推行的房地合一稅2.0新制，針對短期投資炒房者加強了稅賦管理，然而在這個過程中，了解可扣除的成本及費用對納稅人來說變得更加重要。本文將由會計師專業角度，深入解析房地合一稅2.0新制中的可扣除費用，幫助您在處理房地交易時更有策略性地規劃稅務。
一、房地合一稅2.0是什麼？
房地合一稅是針對不動產交易所得徵收的稅種，自2016年起施行，並在2021年進行了重大修訂，推出了房地合一稅2.0版本。這一新制度的主要目的是遏制房地產投資炒作，通過增加稅賦負擔來抑制投機行為。與此同時，房地合一稅2.0也讓持有不動產時間較長的自住型投資者獲得一定的稅務優惠。
根據新制，持有房產一年以內出售的，適用45%的稅率，持有一到兩年內出售則適用35%的稅率。若持有超過兩年但未滿五年，稅率將降至20%，五年以上則為15%。在這樣的背景下，了解如何合理扣除費用，將有效降低交易中的稅負。
在房地合一稅的計算過程中，稅基是根據房地產的交易所得來計算，而這個所得可以扣除的成本與費用成為稅務規劃的關鍵。那麼，根據現行的法規，哪些項目可以從房地合一稅稅基中扣除呢？
房地合一稅的稅基主要是房地產的交易所得，這個所得指的是出售價減去相關成本及費用後的淨所得。因此，能夠正確扣除費用對於降低稅基有著關鍵的作用。房地合一稅2.0新制中，主要可扣除的費用大致分為四大類：買賣原始取得成本、當次交易轉移的相關費用、交易前三年內的損失金額及土地漲價總數額。以下將逐一介紹這些扣除項目。
房地合一稅2.0可扣除費用1.買賣原始取得成本
房地產的取得成本即是買入時的成交價。然而，不僅僅是房地本身的價款，其他一些與交易相關的費用也可以列為扣除項目，具體包含以下幾種：
- 取得房屋前的必要費用：包括契稅、印花稅、代書費、公證費等，這些費用通常會產生於購房過程中，並且與交易直接相關。
- 增置、改良或修繕費用：若在取得房屋後，進行能增加房屋價值的修繕或改良工作，例如大規模的翻新、增建等，這些支出也能被認定為扣除項目，前提是這些費用並非短期內耗竭。
- 土地改良相關費用：根據《土地稅法施行細則》第51條規定，經稽徵機關核准後，與土地改良相關的費用，例如土地重劃費用、工程受益費或因土地使用變更而無償捐贈土地作為公共設施的價值，皆可作為成本扣除項目。
房地合一稅2.0可扣除費用2.當次交易移轉的相關費用
指在房地產交易過程中，為完成該次買賣或移轉所有權所產生的必要支出。這些費用可以從房地交易的所得中扣除，減少需繳納的房地合一稅。
- 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等：這些是房地產出售時的必要支出，可以作為扣除項目。
- 土地增值稅：當次交易未從所得中減除的土地漲價總數額部分，已納的土地增值稅可以從交易所得中扣除。這裡的計算方式是：(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅。
需要注意的是，若未能提交移轉費用的相關證明文件，稽徵機關會根據查得的資料核定費用，若無法查得資料，則可以按成交價額的3%進行費用估算，但最多以30萬元為限。此外，使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。
房地合一稅2.0可扣除費用3.交易前3年內的交易損失金額
房地合一稅2.0新制另一項重要的扣除項目是交易損失金額。根據規定，若納稅人在交易日前3年內，因房屋或土地交易發生了損失，這些損失金額可以自交易日以後的3年內，從其他適用房地合一新制的交易所得中減除。這項規定對於連續進行房地產交易的投資者尤為重要，因為它能有效降低整體的稅負。
實務案例：假設投資者小美在2022年出售一棟房屋時發生了交易損失金額50萬元，那麼他可以在2024年之前，將這筆損失從其他交易所得中扣除，以減輕未來的稅負。
房地合一稅2.0可扣除費用4.土地漲價總數額的減除
房地合一稅中的另一項重要扣除項目是土地漲價總數額。土地漲價總數額是指土地在交易過程中的增值部分，具體計算方式為：公告土地現值−前次移轉現值。
實務案例：假設阿華在2022年出售了一筆土地，當時公告的土地現值為30萬元，而他前次取得土地時的移轉現值為20萬元，則小明可以減除的土地漲價總數額為10萬元（30萬元−20萬元）。但如果自行申報的土地移轉現值為40萬元，超過了出售時的公告土地現值，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。
在房地合一稅2.0的背景下，會計師強烈建議納稅人在進行房地產交易之前，應該仔細檢視自己持有的所有費用單據和相關文件，並確保所有支出都有充分的證據支持。這樣不僅可以有效降低稅賦，還能避免未來稅務稽查時的不必要爭議。
此外，對於短期內進行多次房地產交易的納稅人來說，應特別注意每筆交易的損益情況，並善用交易前三年內的損失扣除機制來優化稅務。這將有助於更好地平衡交易中的稅務負擔，實現長期的財務利益最大化。
會計師在房地合一稅2.0的報稅過程中扮演著重要角色。他們不僅能幫助納稅人進行各類費用的舉證，還能為納稅人提供稅務規劃建議，避免不必要的稅務風險。例如，在處理交易損失金額的扣除時，會計師可以根據投資者的交易紀錄，合理安排扣除順序與時間，達到減輕稅負的效果。此外，針對房地產持有時間的長短，也能提出合適的建議，幫助納稅人有效利用稅率差異進行規劃。
房地合一稅2.0新制在抑制房地產投機者的同時，也給自住和長期投資者提供了更多的稅務規劃空間。透過合理地扣除房屋取得成本、土地增值稅及交易損失，納稅人可以有效降低應稅所得，從而減少稅負。然而，由於稅法的複雜性和扣除項目的多樣性，建議納稅人在進行交易之前，諮詢專業的會計師，以確保能夠在合法的範圍內最大程度地享受稅務優惠。