隨著父母年紀增長，將辛苦打拼的不動產傳承給子女是重要的家庭規劃。然而，在房產過戶的過程中，你是否曾被「買賣」、「贈與」、「繼承」這三種方式搞得一頭霧水？尤其是不了解稅務法規，很可能讓你多繳數百萬元的稅金。
本文將由精通稅務與法規的角度，深入解析父母將房屋過戶給子女的三種方式，完整比較其中的繼承稅費差異，並特別聚焦在極具彈性與節稅空間的「夫妻贈與」策略，幫助你制定出最合法、最省稅的財產傳承方案。
一.夫妻將不動產過戶給子女的三大方式
將房屋過戶給子女，常見的有「買賣」、「贈與」和「繼承」三種途徑。每一種方式涉及的稅費種類、金額計算基準以及未來的房屋持有成本都截然不同。
1.1夫妻贈與、買賣、繼承，稅費種類大不同
| 方式 | 定義與特色 | 稅費計算關鍵點 |
|---|---|---|
贈與 |
無償移轉財產所有權，是最直接的過戶方式。 |
需課徵「贈與稅」，且取得成本被視為零，影響子女未來出售的房地合一稅。 |
買賣 |
以市價（或接近市價）交易，需有真實金流證明。 |
需考量子女未來轉手時的「房地合一稅」成本。 |
繼承 |
父母過世後，子女透過遺產分割取得不動產。 |
繼承稅費相對最輕，免徵土地增值稅，不動產價值採低價的「評定現值/公告現值」。 |
1.2三種過戶方式的稅費項目
為了讓你一目瞭然，我們將三種過戶方式主要涉及的稅費種類整理如下表：
| 稅費項目 | 夫妻贈與 | 買賣 | 繼承 |
|---|---|---|---|
1.財產交易所得稅 (或房地合一稅) |
X (但會影響子女未來房地合一稅) |
O |
X (適用舊制或房地合一稅優惠) |
2.土地增值稅 |
O |
O |
X (免徵) |
3.印花稅 |
O |
O |
X |
4.契稅 |
O |
O |
O |
5.贈與稅 |
O |
X |
X |
6.遺產稅 |
X |
X |
X |
二.繼承：公認最省稅的財產傳承途徑
在所有不動產過戶方式中，「繼承」通常被視為繼承稅費最輕、最有利的方式。
2.1繼承的兩大節稅優勢
A.免徵土地增值稅： 繼承是唯一免徵土地增值稅的方式，可省下一筆可觀費用。
B.遺產稅免稅額高且價值低估：
- 遺產稅有高達 1,200 萬元的免稅額。
- 不動產的價值計算是採用「房屋評定現值」及「土地公告現值」，這通常遠低於市價（實價），因此實際需要繳納遺產稅的機會非常低。
2.2 房地合一稅的寬容機制
繼承取得的不動產，在房地合一新制下，可以適用「一次舊制」的優惠。這意味著在計算所得稅時，只需要針對「房屋」的部分併入個人綜合所得稅申報，大大降低了稅負壓力。
若無立即過戶的必要性，從繼承稅費的角度來看，等待繼承是當前稅法中最有利的選擇。
三.夫妻贈與：最常見的「過戶」方式
「贈與」是許多父母想將資產及早移轉給子女時會採用的方式。然而，如果規劃不當，可能會產生高額的贈與稅，以及影響子女未來的房地合一稅。
贈與稅是針對贈與人（父母）在一年內無償贈與給他人（子女）的財產價值所課徵的稅。
A.贈與稅計算公式
應納贈與稅額 = (贈與總額 – 贈與稅免稅額 – 扣除額) × 稅率 – 累進差額
B.贈與稅免稅額
自 111 年 1 月 1 日起，每位贈與人每年有 244 萬元的免稅額度。不論贈與給多少人，只要當年累計金額不超過 244 萬，即可免徵贈與稅。
C.贈與稅稅率級距
| 課稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
2,500 萬元以下 |
10% |
0元 |
超過 2,500 萬元 - 5,000 萬元 |
15% |
125萬元 |
超過 5,000 萬元 |
20% |
375萬元 |
3.2 夫妻贈與房屋的四大關鍵注意事項
當父母決定以「贈與」方式過戶房屋時，必須留意以下四個重大風險：
- 高額稅負： 房屋的贈與金額是以房屋的「實價」計算，而非房屋評定現值，因此贈與稅可能相當可觀。此外，還需繳納土地增值稅、契稅等。
- 分割分年贈與耗時費力： 為善用每年 244 萬元的贈與免稅額，許多人會採「分割分年贈與」房屋持分，但過程曠日費時，且需額外支付地政規費、代書費等。
- 子女未來房地合一稅極高： 贈與房產的最大痛點是，子女取得房屋的成本被視為 0。如果子女短期內有出售需求，房地合一稅的稅率（可能高達 35% – 45%）將會以「售出價格」為基礎計算，導致房地合一稅相當驚人。
- 過世前兩年贈與仍須計入遺產： 雖然贈與後房屋產權屬於子女，但如果在父母過世前兩年內發生的贈與，該財產仍會被計入遺產總額，並可能需要課徵遺產稅，影響遺產免稅額的規劃。
四.善用「夫妻贈與」優勢，讓資產配置更靈活
在所有的過戶與贈與規劃中，「夫妻贈與」是一個重要的節稅跳板。透過巧妙運用夫妻贈與的免稅規定，可以有效放大贈與免稅額度，讓財產傳承更有彈性。
4.1 夫妻互相贈與的特殊節稅優勢
根據稅法規定，配偶互相贈與財產，是完全免徵贈與稅的。
因此，可以先將資產透過「夫妻贈與」的方式，將房產或現金轉移給另一方配偶。接著，夫妻兩人各自利用每年 244 萬元的贈與免稅額，分批贈與給子女。
- 單人每年免稅額： 244 萬元
- 夫妻每年合計免稅額：244 萬元x 2 = 488萬元。
透過夫妻贈與，家庭每年對子女的免稅贈與額度瞬間增加一倍，加速財產移轉進度。
4.2 運用身分別節稅：夫妻、婚嫁額度
除了每年 244 萬元的額度外，還可以善用身分別的特殊優惠，進一步減少繼承稅費與贈與稅負擔：
- 配偶互相贈與免稅(前述所提的機制)： 利用此機制，將財產分配給兩位贈與人（父母），各自對子女使用年度免稅額。
- 子女婚嫁贈與免稅： 子女結婚當年，父母雙方各有 100 萬元的婚嫁贈與免稅額度。夫妻合計可額外利用 200 萬元。
- 當年合計贈與額度： 488 萬元（夫妻免稅額）+ 200 萬元（婚嫁免稅額）= 688 萬元。
夫妻贈與在法律上是合法的節稅工具，能為高資產家庭提供極大的規劃空間。
五.房屋過戶節稅的五大實用原則
不論是選擇買賣、夫妻贈與或繼承，要達到最佳的過戶效益，仍需掌握以下五大節稅原則：
- 善用自用住宅優惠稅率： 如果子女長期持有房屋並設為自用住宅，未來在轉售時，可適用較低的房地合一稅率，甚至符合《所得稅法》規定可享有 400 萬元免稅額及優惠稅率，大幅降低房地合一稅。
- 合理規劃購入成本（買賣適用）： 若選擇「買賣」方式，且子女有短期轉售計畫，應避免讓子女的購入成本過低。購入成本越高，未來出售時的獲利價差越小，需要支付的房地合一稅也會相對減少。
- 確保購買價格與金流的真實性： 採用「買賣」方式過戶時，務必確保交易價格貼近市價，且金流真實發生。若被國稅局認定為「假買賣真贈與」，將面臨補繳高額贈與稅的風險。
- 掌握「贈與時間點」與分批進行： 若採贈與，務必盡早並分批進行，以善用每年的 244 萬免稅額。同時，避免在過世前兩年內進行大額贈與，以免被計入遺產總額，打亂遺產稅規劃。
- 諮詢專業建議，制定最佳規劃： 房產過戶涉及土地增值稅、契稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅等多重稅制，情況複雜多變。強烈建議諮詢專業會計師，根據你的實際財務狀況、房屋現值以及子女的未來規劃（短期持有或長期自用），制定最合法的節稅方案。
六.夫妻贈與常見問題 QA
A1：贈與稅通常可免徵，但土地增值稅若申請不課徵，多屬延後，未來再移轉第三人仍可能合併計算課徵。
A2：不是。免稅額是按「贈與人」及以曆年計算，贈與對象幾個人都要合併看。
A3：若是贈與給配偶、子女等特定親屬，原則上需併入遺產總額申報課稅（有些情況也會牽動可扣抵與利息計算）。
A4：地方稅問答中已明確提醒：以贈與方式移轉土地，不能申請適用自用住宅優惠稅率。
A5：自 2025 年 1 月 1 日（114 年 1 月 1 日）起，贈與稅課稅級距金額已調整；若贈與行為發生在該日以後，才適用調整後級距。
七.提早規劃「過戶」細節，讓愛更安心
將不動產過戶給子女，不僅是財產的轉移，更是一份愛的傳承。透過深入了解「買賣」、「贈與」、「繼承」三種方式的稅費差異，尤其是繼承稅費的優勢，以及「夫妻贈與」的特殊免稅條款，你就能避免陷入稅務陷阱。
最佳的過戶方案從來沒有標準答案，而是取決於你的個人財務狀況和子女的規劃。提早規劃、合法合規地運用節稅工具，並尋求專業協助，才能確保你的房產傳承圓滿順利，讓這份愛安心地傳達到下一代手中。
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