房地合一稅2.0新制於近年來一直是房地產市場上的熱議話題，特別是對於有計劃出售房屋或土地的屋主和投資者而言。這項稅制改革旨在增加房地產市場的透明度，抑制短期炒作，並使房地買賣更加公平和合理。本文將為您全面整理房地合一稅2.0新制懶人包，解答各種常見問題，讓您清楚了解申報流程及注意事項。
一、什麼是房地合一稅2.0新制？
房地合一稅2.0新制適用於105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者。也就是說，該政策針對較短期內的房屋土地交易，旨在增加房地產的流動性並避免短期投資炒作。
當個人出售房屋或土地且屬於房地合一稅新制的課稅範圍，即使交易發生虧損，也必須在所有權移轉登記次日起算30日內申報。這類交易不併計綜合所得總額，逾期未申報者可能會面臨新臺幣3,000元以上、3萬元以下的罰鍰。如果有應補稅額，還需按所漏稅額處以最高3倍的罰鍰。
如果符合以下三種情形，即可免予申報：
- 根據《農業發展條例》第37條及第38條之1，申請不課徵土地增值稅的土地。
- 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
- 尚未被徵收前移轉依《都市計畫法》指定的公共設施保留地。
三、房地合一稅2.0的所得計算方式
1.出價取得：房屋或土地的交易所得等於成交價額減去原始取得成本，再扣除因取得、改良及移轉而支付的費用。
2.繼承或受贈取得：如果是通過繼承或受贈取得的房屋或土地，其交易所得則是成交價額減去繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，這些數額會依據政府發布的消費者物價指數進行調整，再扣除相關費用。
3.可扣除費用與成本：
- 可扣除成本：包括原始取得的成本，以及在房屋土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用（如契稅、代書費等），還有因房屋增值而支付的修繕費用。
- 可扣除費用：交易時支付的仲介費、廣告費、搬運費等都可以減除，但若無法提供相關證明文件，則可以按成交價額的5%作為認定。
四、房地合一稅2.0新制適用稅率
1.中華民國境內居住者：
- 持有期間在1年以內：45%
- 持有期間超過1年但未逾2年：35%
- 持有期間超過2年但未逾10年：20%
- 持有期間超過10年：15%
2.特別稅率：如因財政部公告的調職或非自願離職而出售持有期在2年以下的房地產，稅率為20%。同樣地，符合自住房地免稅優惠者，超過400萬元部分按10%課稅。
3.非境內居住者：持有期間在1年以內的稅率為45%，超過1年為35%。
五、常見的房地合一稅2.0新制申報錯誤
在房地合一稅申報過程中，常見的錯誤包括：
- 申報期限計算錯誤：如未能準確計算30日內的申報期限。
- 填寫錯誤：所有權移轉登記日期及取得日期填寫錯誤。
- 錯誤列入費用減除：例如將水電瓦斯費、土地增值稅或房屋稅列為可減除的成本或費用。
六、房地合一稅2.0新制自住房地租稅優惠
1.免稅條件：個人出售符合自住房地的房屋和土地，且課稅所得400萬元以內者可免納所得稅，超過部分則按10%課稅。
2.適用條件：需滿足下列條件：
- 個人或配偶、未成年子女在出售房產前已持有並居住於該房產連續滿6年。
- 該房屋在過去6年內未出租或供營業使用。
- 在出售前6年內，未曾適用過自住房地的稅收優惠。
七、房地合一稅2.0新制重購退稅的適用
個人出售符合房地合一稅課稅範圍的自住房屋、土地後，只要在2年內完成重購，且符合相關規定，即可申請退還部分稅款。無論是先買後賣，還是先賣後買，只要符合以下條件，即可享受重購退稅：
1.重購條件：買屋及賣屋的時間（以完成移轉登記之日為準）差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定。
2.退稅比例：可按重購價額占出售價額之比例退還依規定繳納的稅額。
3.注意事項：重購後的自住房屋、土地若在5年內改作其他用途或再次移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。
1.沒有成本證明：若無法提供房屋土地的取得成本證明，政府將根據現有資料估算成本；如果沒有查到相關資料，則會依據房屋評定現值及公告土地現值進行調整。
2.沒有費用證明：若沒有費用證明文件，政府會以成交價格的3%作為相關費用，且上限為新臺幣30萬元。
- 房屋土地交易所得稅申報書。
- 取得成本與相關費用的證明文件。
- 買賣契約書影本。
- 房屋土地交易所得稅申報書。
- 取得成本與相關費用的證明文件。
- 買賣契約書影本。
房地合一稅2.0新制針對短期房地交易制定了嚴格的稅務規則，目的在於減少投機炒作，增加市場的穩定性與透明度。在面對這些繁瑣的稅務規定時，理解政策細節與申報的注意事項至關重要。希望本篇房地合一稅新制懶人包能夠幫助您順利完成房地合一稅的申報，減少不必要的稅務負擔與風險。若您對申報流程仍有疑問，建議尋求專業會計師的協助，以確保您的權益得到最大保障。
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- 一般房屋土地交易：在所有權移轉登記次日起30日內申報。
- 預售屋交易：在簽約日期的次日起30日內申報。
- 房屋使用權交易：在交易日的次日起30日內申報。
- 房屋土地交易所得稅申報書。
- 取得成本與相關費用的證明文件。
- 買賣契約書影本。