父母過戶房屋給子女，可採買賣、贈與或繼承三種方式，沒有一種一定最省稅。房屋過戶前，應同時計算贈與稅、遺產稅、契稅、土地增值稅與子女日後出售的房地合一稅，再依金流與傳承需求選擇。
一、父母房屋過戶給子女怎麼做？買賣、贈與與繼承差異
父母過戶房屋給子女常見三種方式：實際買賣、生前贈與及日後繼承。比較時要同時看移轉當下稅費、子女的取得成本、未來出售稅負，以及父母是否仍需保留使用或處分權。
1.父母贈與子女、買賣、繼承，稅費與取得成本有何不同？
| 方式 | 定義與特色 | 稅費計算關鍵點 |
|---|---|---|
贈與 |
無償移轉財產所有權，是最直接的過戶方式。 |
可能課徵贈與稅；子女日後出售若適用房地合一稅新制，計算交易所得時，原則可減除受贈時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的價值，以及可證明的取得、改良及移轉費用。 |
買賣 |
以市價（或接近市價）交易，需有真實金流證明。 |
需考量子女未來轉手時的「房地合一稅」成本。 |
繼承 |
父母過世後，子女透過遺產分割取得不動產。 |
移轉當下通常免徵土地增值稅與契稅；仍須評估遺產稅、遺產分割印花稅及日後出售成本。 |
2.房屋過戶給子女要繳哪些稅？
為了讓你一目瞭然，我們將三種過戶方式主要涉及的稅費種類整理如下表：
| 稅費項目 | 父母贈與子女 | 買賣 | 繼承 |
|---|---|---|---|
1. 財產交易所得稅 (或房地合一稅) |
X (但會影響子女未來房地合一稅) |
V |
移轉時不課徵；日後出售依取得日期等條件判斷 |
2.土地增值稅 |
V |
V |
X (免徵) |
3.印花稅 |
V |
V |
原則免納；若持遺產分割協議書辦理登記，按協議成立時不動產價值 1‰ |
4.契稅 |
V |
V |
X |
5.贈與稅 |
V |
X |
X |
6.遺產稅 |
X |
X |
V |
二、房屋繼承一定最省稅嗎？先看遺產稅與出售成本
繼承在移轉當下通常免徵土地增值稅與契稅，但不代表一定最省。仍要把遺產稅、家族分配、持有期間及繼承人日後出售的房地合一稅一起試算。
1.繼承房屋要繳遺產稅、土地增值稅或契稅嗎？
2026 年遺產稅免稅額為 1,333 萬元；不動產以死亡時的房屋評定標準價格及公告土地現值計入遺產。繼承土地免徵土地增值稅，繼承房屋免徵契稅，但遺產淨額超過免稅額與各項扣除額後，仍按 10%、15% 或 20% 課稅。
2.繼承房屋日後出售，房地合一稅怎麼算？
三、父母贈與房屋給子女要繳哪些稅？
父母直接贈與房地給子女，贈與價值以立約時公告土地現值及房屋評定標準價格計算，不是以市價計算。除贈與稅外，通常還有土地增值稅、房屋契稅、印花稅及登記規費。
1.2026 年贈與稅免稅額與稅率怎麼算？
2026 年每位贈與人每年免稅額為 244 萬元，按贈與人全年贈與總額合併計算，不是每名子女各有 244 萬元。
課稅贈與淨額＝贈與總額－免稅額－依法可扣除項目；稅率依 2,811 萬元及 5,621 萬元分為 10%、15%、20%。
| 課稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
|
2,811 萬元以下 |
10% |
0元 |
|
超過 2,811 萬元－5,621 萬元 |
15% |
140.55 萬元 |
|
超過 5,621 萬元 |
20% |
421.6 萬元 |
2.贈與房屋前要注意哪些稅務風險？
當父母決定以「贈與」方式過戶房屋時，必須留意以下四個重大風險：
- 計價基準：土地看公告現值、房屋看評定標準價格，不是實價。
- 受贈成本：受贈成本可能為0，端看子女日後出售受否適用房地合一稅新制。只有在新制計算交易所得時，原則可減除受贈時房屋評定現值與公告土地現值按消費者物價指數調整後價值，以及可證明的取得、改良及移轉費用。
- 死亡前 2 年：贈與配偶、法定順序繼承人及其配偶者，死亡時原則上併入遺產總額；不是所有受贈人都適用。
- 分年移轉：每次持分移轉均可能產生土地增值稅、契稅、印花稅、規費及代辦成本，應先整體試算。
四、夫妻互相贈與免贈與稅嗎？如何再贈與子女？
配偶相互贈與的財產，依《遺產及贈與稅法》第 20 條第 1 項第 6 款不計入贈與總額，但仍不是「所有稅都免」。房地移轉要辦理贈與稅申報；土地可申請暫不課徵土地增值稅，房屋仍由受贈配偶按核定契價申報 6% 契稅。
受贈配偶日後出售且適用房地合一稅時，依民國 115 年 4 月 21 日修正的《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 12 點第 8 款，取得成本以配偶間第一次相互贈與前配偶的原始取得成本為準；這項規則不能套用到父母贈與子女。
1.配偶間贈與房地要申報哪些稅？
配偶贈與房地時，仍應向國稅局申報並取得不計入贈與總額證明。土地如申請不課徵土地增值稅，只是遞延到日後移轉第三人時再計算；房屋部分仍須在契約成立日起 30 日內申報契稅。
2.夫妻各自贈與子女，可用多少免稅額？
夫妻若各自以本人財產贈與子女，每人每年各有 244 萬元免稅額，合計可達 488 萬元；子女婚嫁時，父母各另有不超過 100 萬元不計入贈與總額，合計最高 688 萬元。實務上通常以結婚登記日前後 6 個月內的贈與認定，並應保留完成結婚登記的戶籍資料與金流證明。
五、房屋過戶給子女怎麼節稅？五個判斷原則
房屋過戶前，建議依下列順序判斷：
- 先算全部稅費：同時比較贈與稅、遺產稅、土地增值稅、契稅與日後房地合一稅。
- 確認取得成本：受贈或繼承成本通常低於市價，可搭配房地合一稅可扣除成本與費用預估未來出售稅負。
- 買賣要有真實金流：保留契約、匯款、貸款與資金來源；二親等內無法證明價款時，可能視同贈與。
- 核對死亡前 2 年規定：確認受贈人是否屬配偶、法定順序繼承人或其配偶，不要把所有贈與一概而論。
- 備齊資料再申報：先取得公告土地現值、房屋評定現值、原始取得文件與持分資料，再做買賣、贈與、繼承三案試算。
六、夫妻贈與免稅額、土地增值稅與文件常見問題 QA
不是。配偶相互贈與的財產，依《遺產及贈與稅法》第 20 條第 1 項第 6 款不計入贈與總額，但房地移轉仍可能涉及契稅、印花稅、登記規費及土地增值稅申報；土地若申請配偶贈與不課徵土地增值稅，只是延後至日後移轉第三人時處理。
受贈配偶日後出售且適用房地合一稅時，依民國 115 年 4 月 21 日修正的《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 12 點第 8 款，取得成本以配偶間第一次相互贈與前配偶的原始取得成本為準。這與父母贈與子女不同；父母贈與子女後，若子女出售適用房地合一稅新制，原則以受贈時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整，再減除可證明的取得、改良及移轉費用。
不是。244 萬元是每一位贈與人每一年度的總免稅額，不是每個受贈人各有 244 萬元。父親同一年分別贈與三名子女，仍要把父親當年度全部贈與合併計算。
夫妻若各自以本人財產贈與，原則上各有年度免稅額，但要保留各自資金來源與匯款紀錄。先由一方把錢轉給配偶再立即贈與子女時，更應說明資金與贈與關係，避免實質贈與人認定爭議。
不是所有贈與都一律加回。被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶、法定繼承人及其配偶的財產，才屬遺產及贈與稅法規定可能併入遺產總額的範圍。
判斷時要核對贈與日、死亡日、受贈人關係與財產價值；已繳納的贈與稅及相關稅額也有扣抵規則。申報遺產稅時應主動附上贈與契約、完稅證明與移轉資料。
通常不行。自用住宅用地 10% 土地增值稅優惠以符合條件的有償移轉為核心，父母無償贈與土地給子女，不能直接套用自用住宅優惠稅率。
贈與仍要按規定申報土地增值稅，並同時考量贈與稅、契稅與子女日後出售的房地合一稅。若考慮改採買賣，必須有合理價格與真實金流，不能只做形式交易。
2026 年每位贈與人每年免稅額為 244 萬元；課稅贈與淨額不超過 2,811 萬元按 10%，超過 2,811 萬元至 5,621 萬元按 15%，超過 5,621 萬元按 20%。
贈與總額按同一贈與人全年合計，超過免稅額通常應於贈與日起 30 日內申報；房地贈與另要準備契約、土地及房屋資料、身分證明與完稅或免稅證明，並分別計算契稅、土地增值稅及日後出售成本。
七、夫妻贈與、買賣或繼承該怎麼選？
買賣適合有真實價金與清楚金流者；贈與適合希望生前分配且能負擔當下稅費者；繼承則須把遺產稅與未來出售成本一起看。先取得房屋評定現值、公告土地現值、原始取得資料與家族需求，再做三案試算。
若家庭同時考慮生前贈與與日後繼承，應依財政部當年度公告的遺產稅與贈與稅金額試算，避免沿用舊級距。
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